حباب 70 درصدی بازار مسکن

توضیح: این مطلب که در 30 فروردین منتشر شد،  با آنچه در شهروند است  تفاوت دارد زیرا دبیر سرویس مطلب را طوری تغییرداده بود که در شیوه گزارش نویسی غلط داشت هم از منظر حرفه روزنامه نگاری! اما در نشریات کلنجار رفتن با دبیر سرویس زیاد مرسوم نیست و حتی اگر او اشتباه کند، نباید با او به محاجه پرداخت اما قاعدتا چون نام نویسنده می خورد، اشتباهات موجود از چشم نویسنده دیده می شود.  

«شهروند» از چهره واقعی بازار ساخت و ساز گزارش می دهد:

حباب 70 درصدی بازار مسکن

حمیدرضا عظیمی/ گروه اقتصادی/ این روزها پرسش های زیادی در مورد دلایل افزایش غیرمنطقی  قیمت مسکن در سال 91 مطرح می شود و در پاسخ به این ابهام ها، استدلال های مختلفی نیز از سوی کارشناسان و آگاهان بازار مورد تجزیه و تحلیل قرار می گیرد. به نظر می رسد که برای پاسخ منطقی و علمی به این پرسش ها، ابتدا باید نقش عوامل و نهاده های موثر بر قیمت تمام شده مسکن بررسی شود و پس از ارزیابی این عوامل، مقدار واقعی افزایش قیمت و پس از آن حباب قیمت ها را برآورد کرد.

 اگرچه تعیین ارزش واقعی واحدهای مسکونی در نقاط مختلف کار چندان آسانی نیست، اما در عین حال هیچ عقل سلیمی نمی تواند افزایش غیرواقعی و غیر منطقی قیمت ها طی این مدت کوتاه را  فقط به هزینه ها و عوامل ساخت مسکن مرتبط بداند و نقش دلالان و سودجویان در این بازار را نادیده بگیرد.

تاثیر 60 درصدی نهاده ها بر قیمت تمام شده ساخت

در این مجال  برای بررسی  و  برآورد میزان تاثیر عوامل تولید بر قیمت تمام شده مسکن، به ارزیابی تغییرات قیمت این نهاده ها در طول  سال 91  توجه شده که شرح تغییرات قیمت نهاده های تولید، در جدول زیر آمده است. قبل از هر چیز  تاکید بر این نکته ضروری است که کارشناسان تاثیر قیمت مواد اولیه و نهاده های تولید را  بر قیمت نهائی تولید مسکن، حداکثر 60 درصد می دانند و هزینه هائی مانند هزینه های نیروی انسانی ، هزینه فرصت سرمایه گذاری یا خواب سرمایه، هزینه صدور پروانه و عوارض شهرداری نیز باید در نظر گرفته شود.

جدولی که در این گزارش آمده و به آن استناد شده است ، نشان می دهد در مدت یادشده قیمت نهاده های پر مصرف برای تولید مسکن به طور میانگین40 تا 50 درصد افزایش یافته است. محاسبه میزان تاثیر حداکثر 60 درصدی مواد اولیه بر قیمت نهایی تولید محصول، که طبق نظر کارشناسان به آن توجه خواهد شد، نشان خواهد داد حاصل ضرب و تناسبی که بین تاثیر این هزینه ها وجود دارد،  با احتساب افزایش 50 درصدی قیمت نهاده های تولید، علی القاعده قیمت ساخت مسکن، حداکثر 25 تا 30 درصد نسبت به گذشته افزایش داشته است.

 

جدول مقایسه قیمت تقریبی نهاده های تولید ساختمان در ابتدا و انتهای سال 91 (قیمت ها به تومان)
درصد تغییر قیمت	قیمت واحد (اسفند 91)	قیمت واحد (اردیبهشت 91)	نوع نهاده تولید	ردیف
40	2000	1450	میلگرد پر مصرف(16و20)	1
70	430000	250000	تیر آهن پر مصرف(18)	2
60	5800	3700	هر کیسه سیمان	3
80	450	250	آجر- بلوک15 سانتی متری	4
10	72000	65000	بتن - متر مکعب	5
ملاک قیمت ها میانگین پایین ترین و بالاترین قیمت موجود در بازار بوده و در عین حال دستمزد نیز حداکثر 30 تا 35 درصد افزایش داشته است.

 

تاثیر هیجانات ناشی از افزایش نرخ ارز

بازار مسکن بازاری هیجانی و متاثر از فعل و انفعالات بیرونی اجتماع است. با بررسی اخبار منتشر شده در فضای رسانه ای که در جامعه نیز بازتاب داشته است، این نکته قابل مشاهده است که وقتی نوسانات ارزی در نیمه دوم سال 91 به اوج خود رسید، برخی از دست اندر کاران ساخت و ساز از افزایش 300 درصدی برخی از کالا و اقلام سخن به میان آوردند و به نظر می رسد اظهار نظرهائی که در آن مقطع انجام شد، بیشتر حاصل هیجانات ناشی از افزایش قیمت ارز در بازار آزاد بود.

از سوی دیگر به نظر می رسد نحوه محاسبه تورم سالانه در مسکن غیر متعارف است. آن طور که از گفته های  رئیس اتحادیه مشاوران املاک، بر می آید ظاهرا رسم شده است که در بازار مسکن وقتی قرار است میزان تاثیر تورم بر افزایش قیمت مسکن را محاسبه نمایند،  تورم سالانه را بدون توجه به مساحت یک ملک،  بر قیمت تک تک واحدهای مسکونی و آپارتمانی یک بنا اضافه می کنند. موضوعی که به نظر می رسد باید به یک باره محاسبه شده و تاثیرش را بر مساحت واحد حساب کنند اما وقتی تورم بر قیمت تک تک واحد ها افزوده می شود اگر میزان آن 20 درصد باشد در یک ساختمان 5 طبقه، تورم 100 درصدی محاسبه شده است.

از سوی دیگر سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز محاسباتی را  ارائه کرده است که بر اساس آن، هزینه ساخت وساز برای ساختمان ها با تراکم پایین هر مترمربع حدود 587 هزارتومان و برای تراکم متوسط (3 تا 5 طبقه که درصد بالایی از خانه ها را تشکیل می دهد) 639 هزار تومان اعلام شده است. مطابق این محاسبات، هزینه ساخت و ساز در تراکم بالا(16 طبقه به بالا) هر متر مربع یک میلیون و 65 هزارتومان اعلام شده است.

وزارت راه و شهرسازی نیز در نیمه دوم سال 91 در پی اعتراضاتی که انبوه سازان و پیمانکاران مسکن مهر به افزایش قیمت مصالح ساختمانی نسبت به ابتدای سال داشتند، طبق مصوبه ای قیمت ساخت هر مترمربع مسکن مهر را با توجه به اینکه پروژه در مرحله سفت کاری است یا نازک کاری، بین 5 تا 40 هزار تومان (حداکثر 13 درصد) افزایش داد و مطابق آنچه علی نیکزاد وزیر راه و شهرسازی گفته بود، محاسبات با ارزیابی قیمت کلیه مصالح ساختمانی موثر و در نظر گرفتن میزان تاثیر آنها انجام شد.

با توجه به آمارهای مذکور که به استناد اطلاعات منتشر شده از سوی مراکز رسمی مانند وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و انجمن های صنفی حوزه ساختمان مد نظر قرار گرفته است، می توان با توجه به میزان تاثیرگذاری نهاده های تولید و تاثیر تورم بر ارزش نهایی ملک، افزایش قیمت مسکن را حداکثرتا میزان 30 تا 35 درصد قابل توجیه دانست، اما واقعیت های بازار مسکن نشان می دهد در بسیاری از مناطق پایتخت، قیمت مسکن طی این مدت 90 تا 100 درصد افزایش یافته است.

وضعیت  بازار مسکن در سال 92

در سال های 86 و 87 هم قیمت مسکن حبابی شد و افزایش ناگهانی قیمت ها منجر به بروز رکود بزرگی در بازار ساخت و ساز شد.در واقع پس از آنکه قیمت ها به حالت قبلی بازگشت، بازار نیز از رکود خارج شد.هم اکنون نیز احتمال تکرار روند قبلی بسیار زیاد است و حتی بسیاری از رسانه ها پس از تعطیلات نوروز در گزارش های پی در پی به تغییر رفتار بازار مسکن اشاره کردند، به طوری که کاهش 60 درصدی معاملات مسکن در ماه‌های بهمن و اسفند پارسال باعث شد تا ابتدای امسال برخی مالکان برای خروج از رکورد تخفیف‌های  5 تا 10 درصدی را برای فروش ملک خود را در دستور کار قرار دهند. بنابر اظهار نظر کارشناسان، سوداگری، سفته بازی و ایجاد جو از جمله دلایلی است که می توان بر رواج قیمت های غیر واقعی در بازار مسکن مطرح کرد.

رکودی که بر بازار مسکن حاکم شده باعث شده تا خریداران مسکن منتظر ارزانی باشند. به هر حال برای مشخص شدن وضعیت بازار مسکن و منطقی شدن قیمت ها باید تا نیمه نخست اردیبهشت منتظر ماند و اگر در این ماه نیز رکود را شاهد باشیم معنای آن کاهش قیمت مسکن یا حداقل افزایش نیافتن قیمت‌ها تا میانه های سال است.